半年优化上万人，贝壳极限收缩

“卖房”生意还有戏吗？贝壳有话说。在房地产行业持续深度调整的宏观背景下，贝壳日前交出了一份好到让人惊讶的半年度成绩单。上半年，在整体营业收入出现明显下滑、总交易额承压收窄的态势下，贝壳的净利润却反常地攀升至38.79亿元，同比增幅达到79.4%。没有意外，亮眼数字靠的不是房地产市场迎来了实质性的行业反转，而是......

本文来自微信公众号： 青澄财经 ，作者：方诗意，编辑：六子

“卖房”生意还有戏吗？贝壳有话说。

在房地产行业持续深度调整的宏观背景下，贝壳日前交出了一份好到让人惊讶的半年度成绩单。上半年，在整体营业收入出现明显下滑、总交易额承压收窄的态势下，贝壳的净利润却反常地攀升至38.79亿元，同比增幅达到79.4%。

没有意外，亮眼数字靠的不是房地产市场迎来了实质性的行业反转，而是贝壳在企业内部推行了一场防守型改革。其力度与深度，可以说前所未有：削减固定运营开支、优化庞大的人员编制、关停边际效益低下的线下网点。贝壳也并不避讳在财报中多次提及人工成本的减少。

*图源贝壳财经

只是，当组织内部的冗余被逐步出清、外部宏观环境复苏节奏依然缓慢，加上被寄予厚望的第二增长曲线普遍由扩张转向避险，这种依靠压缩自身成本边界换来的利润繁荣，还能持续多久？

01

「利润高增只是降本的假象」

贝壳上半年的财务表现，最显著的特征在于营收规模与净利润走势之间的明显背离。

财报显示，上半年贝壳实现总交易额1.65万亿元，同比下滑4.5%；净收入为434亿元，较去年同期减少了59亿元，降幅接近12%。其中二季度GTV是近一年首次转正，但同期收入下降5.7%至245亿元。

有意思的是，在收入端明显缩水的情况下，贝壳的净利润却实现了逆势爆发，二季度归母净利润同比增长101.5%至26.2亿元，单季经营利润更是实现了超180%的惊人增长。

没有“开源”，哪来的增量？答案是贝壳对经营成本实施的绝对控制。贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东在业绩会上比较“隐晦”地进行了反思：“我们把现金流和稳健的资产负债表放在优先位置，严格管理应收款和回款，控制风险敞口，压缩非必要投入。”言下之意，贝壳当前的日子要过得紧一点。

*图源凤凰网科技

从成本端来看，贝壳彻底放弃了过去依赖规模扩张换取盈利空间的粗放模式，将战略重心转向了全面的防御性节流。上半年公司的营业成本整体压降了近18%，降至318亿元左右，与收入端12%的降幅形成了明显的剪刀差。

在费用控制方面，贝壳的收紧力度同样前所未有，销售与市场营销费用同比大幅削减超过32%，行政管理费用等固定支出也被严格压缩。正因为如此，短期利润数据才达到了历史第二好。

不过，市场并没有被这个利好冲昏头脑。自贝壳发布业绩以来，其美港股股价均没有较大变动，市场还是在观望状态。至于观望的原因，则是这种利润的释放并不能掩盖底层交易价值的持续受损。

从交易结构的微观层面观察，二手房与新房交易的客单价伴随整体房价走势，依然处于下行通道，贝壳平台上的平均单笔二手房成交金额同比下滑了15.6%。资产单价的持续回落，直接导致平台从单笔交易中获取的绝对佣金金额受到明显压缩。

即便二季度在部分核心城市交易活跃度回暖的带动下，贝壳总交易额实现了9338亿元、同比增长6.3%的局部修复，二手房单季交易额也录得7.6%的增长，但市场很清醒，这是由于部分地方阶段性政策利好与季节性需求释放带来的量能反弹。贝壳的涨，依然是在存量蛋糕不断缩小的过程中，通过内部开支的大幅削减，做了一道算术题。

02

「靠人力节流或无法持续」

围绕贝壳的紧日子，市场看到了“瘦身”的动作。3月末，彭永东发布题为《贝壳的下一个阶段：以消费者为中心，重建组织》的全员信，启动内部变革。

截至6月末，贝壳多项人效与店效指标呈现出惊人的改善：链家活跃经纪人的人均二手房交易量同比大幅提升了50%，贝联旗下活跃门店的店均交易量也增长了26%。

从纸面数据来看，这似乎意味着一线团队的作战能力和业务转化率发生了质的飞跃。但一夜逆转何其困难，贝壳人效指标的飙升，是企业大幅削减作为分母的人员与门店规模后实现的。

为了应对行业下行周期，贝壳在上半年对人员架构进行了大刀阔斧的调整。

截至二季度末，贝壳控股雇员人数为10.74万人，而2025年年末雇员人数为11.92万，半年优化上万人，而这还是在去年已经进行了大量人员优化的基础上进行的——2025年扩张的高峰期，贝壳一度拥有131881名员工，彼时较2024年仅减员3191人。

*图源贝壳财经

经计算，贝壳上半年内部佣金及薪酬成本降至85亿元，同比下降11.4%，支付给外部中介的外部分佣支出也同比减少了19.9%，人工成本节省近10亿元。此外，还有部分长期处于亏损边缘或坪效极低的非核心网点被果断关停。

但这边减少员工支出，那边却有人吐槽贝壳已经让高管富裕了太久。2024年年报显示，彭永东2024年薪酬总额为4亿元，贝壳联合创始人兼执行董事单一刚薪酬总额为2.99亿元。2025年年报显示，彭永东薪酬为2.35亿元，单一刚薪酬为1.76亿元。股份支付的薪酬费用是大头，但仍让很多经纪人觉得不平衡，只因和贝壳的节流举措对比太强烈。

这次业绩会上，管理层又表达了一些意味深长的观点：“AI可以让管理的颗粒度变得很细。过去管的是万房、万客、万人，只能按平均值管；AI的加持下，现在可以管到一房、一客、一人。”

言下之意，恐怕贝壳的商业模式未来也不再需要如此多的一线人员。所以在3月份推行的组织架构调整中，贝壳进一步精简了中后台编制与层级，将考核重心全面转向一线单兵的即时产出，甚至要求管理者也要下一线。正是出清，使得数据上呈现出人均单量大幅拉升的景象。

*图源每日经济新闻

好消息是，铁腕手段确实节省了大量开支，坏消息是，接下来怎么办？

要知道，精兵简政始终存在物理数量上的边界。房产中介服务本质上是一门极度依赖物理空间覆盖、线下社区深耕与密集人际网络的重度服务业。贝壳过去赖以建立竞争壁垒的“ACN经纪人合作网络”，其核心优势恰恰建立在海量门店所形成的网络密度与房源触达深度之上。

当分母的缩减达到极限，单纯依靠组织优化所带来的人效提升空间也将急剧收窄，未来的业绩支撑终究必须回归到外部交易的真实增长。

03

「新业务降速，贝壳往何处去？」

贝壳并非只是“房产中介”。早在2023年7月，它就官宣了“一体三翼”战略，包含经纪、家装、惠居（租赁）、贝好家（房产开发）四条事业线。天眼查显示，贝壳关联主体在2023年左右注册了不少这类租赁或家居公司。

不过三年过去，伴随管理层一句“把不该做的停掉比多做几件事更重要”，贝壳的“翅膀”有些迟滞了。

以家装家居业务为例，该板块在2024年一度是贝壳交易额唯一增长的板块。两年前的2024年中报，贝壳存量房、新房、新兴及其他业务的交易额分别同比下降8.7%、32.4%、3.9%，唯有家装家居的交易额同比增长24%。

然而，2026年上半年，其收入出现显著放缓，总收入同比下滑26.4%，二季度单季降幅更是达到了30.4%。贝壳在整体策略收紧的指导下，主动砍掉了过去依赖高投入维持的外部获客渠道，放弃了对行业规模排名的争夺。尽管调整使得家装业务的贡献利润率提升到了31.6%，但其代价是整体业务体量的快速回落。

对于一个依赖规模效应的业务来说，在房地产交易大盘无法提供持续增量客流的前提下，家装业务并未展现出独立于房产交易之外的高成长性。至于其他板块，也同样呈现出从战略进取转向全面避险的鲜明特征。

房屋租赁板块，贝壳上半年在管房源数量虽然增长了34%、达到79万套，但该业务的净收入却同比下降了8.5%，其中二季度同比下降14.8%至48亿元，体现了贝壳加速调整的迹象。

按照官方口径，这一方面源于公司为了规避重资产运营风险，在会计核算上将部分业务模式由过去的“总额法”全面调整为更注重实际服务佣金的“净额法”；另一方面，管理层在考核上彻底放弃了单纯追求房源管理规模的导向，全面强化单房租金回报率与空置期控制。

换句话说，贝壳不愿再要规模和对整体应收的贡献弹性，而是要安全。

至于负责代建与地产科技探索的“贝好家”板块，早在2025年底便确认不再自主操盘项目，彻底转向了轻资产的C2M模式，主要通过让消费者需求直连房地产开发商开展业务，保持轻资产模式。

种种迹象表明，贝壳当前的利润繁荣更多是一种在外部风暴中主动收拢阵线、依靠极致内部节流换取的阶段性成果。重要的是，彭永东在业绩会上特别强调：“二季度不是收尾，是开头。”市场很好奇，接下来的贝壳打算加码什么方向？其实答案已悄然藏进了其经纪业务的一个细节里。

二季度，存量房交易额占贝壳总交易额70%左右，而同期链家自营对应的存量房交易额同比下降4%左右，较此前高点已下降约22%。相反，上半年来自平台服务、加盟服务的交易额却同比增加5.4%，相应的收入同比大增16.1%。

越来越多的存量房交易由加盟店完成。这些主要来自加盟的收入，不包含自营业务的成本，完美契合贝壳做大利润的需求。贝壳要造血，但更要追逐“轻”，而压力则通过流失的员工、砍掉的门店和新增的加盟向外排解。

现阶段，社交媒体上已有不少声音对贝壳的改革及商业追求提出质疑。那个意气风发的时代，似乎已经溜走。

*图源小红书

三年前，彭永东用一纸公开信《翻越第二座山，吹响集结号》，揭开了贝壳扩张的序幕。三年后，同样是他的一纸公开信，敲响了贝壳收缩的钟声。潮来潮去，有经纪人在小红书吐槽“老板七个亿，经纪人贝壳币”，有人呼唤“房地产需要一个胖东来”，房地产市场只是按自己的节奏在复苏。贝壳乱掉的心，或许该重新找回节奏。