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预售的去金融化与建设期融资的承接
📋总体概括
2026年8月28日，央行、金融监管总局、住建部、自然资源部、证监会等部门同日密集发布银发171号文、销售制度通知及信贷、资本市场等八份文件，覆盖信贷、销售、资本市场三端，构成房地产发展新模式下的融资制度框架。改革实质是剥离预售资金在建设期的融资功能，即预售去金融化，从根源上消除中国房地产长期风险隐患；但配套的替代性融资安排尚存缺口，新风险需尽早应对。
⚡关键信息
- ▸2026年8月28日，央行、金融监管总局印发银发〔2026〕171号文，住建部等三部门印发销售制度通知，八份文件同日出台
- ▸八份文件覆盖信贷、销售、资本市场三端，包括开发贷款、个人住房贷款等五个管理办法及证监会资本市场支持意见
- ▸本轮改革实质是预售去金融化，即剥离预售资金在建设期的融资功能，消除长期风险隐患
- ▸改革虽安排了权益类融资工具，但其着力点普遍不在建设期，建设期融资承接存在缺口
🔥犀利点评
这是中国房地产金融制度二十多年来最彻底的一次手术：承认预售本质上是让购房者为开发商垫资的无息融资。方向正确，但问题 equally 尖锐——预售资金退场后，建设期融资靠谁来接？靠银行开发贷是把风险从购房者挪到银行表内，靠权益工具则远水不解近渴。文件落地容易，融资缺口的承接机制才是真正的考题，处理不好就是风险从预售监管账户转移到金融体系的乾坤大挪移。
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