假如房贷延长到400年，大家就都买得起房了吗？

8月28日，房地产行业彻底变天。住建部等3部门联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，宣告我国房地产“现房销售”时代到来，推行超30年、拉动房地产高速增长的“预售制度”正式谢幕。房地产是资金密集型产业，其运转离不开金融“抬轿”。于是，几乎同时，央行、金融监管总局连发6份重磅文件，重构房地产信贷制度体系，为......

本文来自微信公众号： 坚白客 ，作者：濠梁

8月28日，房地产行业彻底变天。

住建部等3部门联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，宣告我国房地产“现房销售”时代到来，推行超30年、拉动房地产高速增长的“预售制度”正式谢幕。

房地产是资金密集型产业，其运转离不开金融“抬轿”。于是，几乎同时，央行、金融监管总局连发6份重磅文件，重构房地产信贷制度体系，为现售制提供支撑。

销售制度变革，以及配套信贷支持落地，无疑将开启我国房地产发展新模式，是具有划时代意义的标志性事件。

不过，这些宏大的主题和叙事，还是留给专家和大V吧。我自己更倾向于个体视角，去观察普通人对于时代浪潮的感受和回应，其间可能更能体现政策与现实之间的温差。

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很多人不懂“房贷怎么算”

新规问世后，大众讨论最热烈的，当属“房贷从30年延长到40年”。金额不变，还款时间拉长，最直观的效果，就是月供压力变小。

于是，有人认为，在首付比例已经降至15%、利率压到年化3%，如今再放宽到40年，政策已经“把普通人上车的门，开到了最大”，所以刚需族要抓住机会。

尤其是各路房产中介，动用了多种手法，强行论证门槛降低之“利”，大于总体利息上升之“弊”。

但也更多囊总羞涩的普通人，仍然报以望洋兴叹的口吻调侃说，“要是延长至400年就好了”。而且应声附和者不在少数，有人开始畅想“来个200平，每月几十块，岂不快哉”。

这当然是玩笑话，不过，从中也可以窥见一个现实，他们之所以会做这样的美梦，充分暴露了，很多人并不了解房贷的计算方法，更不明白金融借贷的本质。

那么，我们不妨先来小小的科普一下。

房贷最普遍的还款方式是“等额本息”，顾名思义，这中间包含两层含义。其中“等额”具体可感，每个月的还款额是相等的。

而“本息”较为隐蔽，指的是每一份还款，都包含本金和利息两部分，其中的难点在于两者如何划分和计算，这是大多数人的理解盲区。

以100万房贷、年化3%利率、30年还款期限为例，借助于贷款计算器，可以直接拉出还款明细表，如下图所示，每月还款额固定为4216.04元，逐月的明细数据很长，我们仅以前两个月为例，就能讲清楚等额本息的计算原理。

先看首月明细，其中所还本金部分和利息部分，分别为1716.04元、2500元，注意2500这个数字，下文还会着重强调，它是整个明细表中确定性最强的数字，无论还款期限是30年还是40年，甚至400年，首月的利息部分都会是2500。

2500元的来路，非常清晰。贷款本金是100万，按照年化3%的利率，一年的利息是3万，因此，第一个月的利息恰好就是2500元。

那么本金部分1716.04元从何而来？答案也很简单，因为要凑够4216.04元的每月固定还款额，4216.04减去2500就得出1716.04。

接着看第二个月。首月结清后，计息周期马上转入第二个月，因为已经偿还了1716.04元本金，所以第二月的贷款本金就是余下的99万8283.96元。

同样按照年化3%的利率，可以直接算出第二个月的利息就是2495.71元，然后同样为了凑足4216.04元的固定额，所以就需要另外偿还1720.33元本金。

然后，余下的358个月，就不需要看了，全部都是以此类推、简单重复，每个月都以剩余本金计算利息，然后再外加一部分本金，以凑足固定还款额。

看到这儿，最大的难点就来了，4216.04月供这个统治一切的固定值，又是从何而来？

它的来路确实很复杂，但也可以很简单地说，因为经过复杂而精密的数学计算之后，我们发现，只有将定额设置为4216.04这个数字，才能保证上述环环相扣的过程，能够严丝合缝地成立。

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假如房贷延长至400年

明白了房贷计算方法，也就不难理解还款期限延长的真实内涵。

“等额本息”还款方法之下，利息部分是刚性的，由当期剩余本金和房贷利率直接计算得出，能够调节的，其实只是本金部分，通过拉长还款期限来降低月供压力，本质上相当于削减每一期的本金还款额。

而如前所述，削减本金还款额是有代价的，因为每一毛少还的本金，都会转入下一期作为剩余本金，成为计算利息的基数。

所以，100万房贷、年化3%利率，由30年延长至40年的结果，是月供从4216.04元降至3579.84元，但利息总额却由51.77万元增加至71.83万元，也就是以额外20万的利息，换来了每月少供636元。

而且，等额本息还款法，还有一个非常反直觉的特点，月供金额并不随着还款年限的持续拉长而持续下降，而是只能逼近于一个固定的数值。

不信你可以亲自试一下，还款年限分别设为100年、200年、400年，对应的月供金额，则分别为2631.51元、2506.26元、2500.02元。

是不是在不断地逼近2500？而这正是我们上文中讲过的，100万本金在第一个月所产生的利息金额。

其中的道理，同样不难理解，因为还款年限过长，意味着在绝大部分时间里，每一期所还本金都几乎可以忽略不计，而剩余待还本金也就几乎都保持在100万纹丝不动。

而在此期间的每一分每一秒，都要按照剩余本金来计息，哪怕你已经为此支付了高达千万的利息，但只要本金还未还清，就仍然需要计息。

因此，“房贷延长至400年，每月几十块，岂不快哉”的美梦，既不存在现实基础，也不具备理论可能。

金融借贷的本质，是跨时间的价值交换，是借款人用未来的现金流，来交换贷款人当下的现金，贷款人之所以愿意进行交换，是因为他可以收取利息，而利息的多少，由利率和时间决定。

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提前还贷、全款买房

然而，当房贷这种跨时间价值交换的法定时间上限，被拉长至40年之际，我们可以看到，已经有不少人开始逃离或者回避这种价值交换。

央行最新发布的《2026年二季度金融机构贷款投向统计报告》显示，截至今年6月底，我国个人住房贷款余额为26.29万亿元，相比年初下降7163亿元，而拉长时间线来看，房贷余额规模已经连续13个季度同比增速为负。

房贷存量规模持续下滑的原因有两个，一是老买家提前还贷，二是新买家全款购房。而背后更深层次的原因，又是相似的。

一部人提前还贷，主要是基于“资产优化配置”考量。尽管近两年房贷利率明显下降，并持续维持低位，然而存款、理财等资产的收益率下降速度更快。

疫情前一段时期，对于购房人而言，负债端的房贷利率虽然在年化5%-6%区间高位徘徊，但与此同时，金融环境宽松、各类融资产品频出，资产端的理财、资管产品的年化收益，可以高达6%-10%。

两者之间的利差，让购房群体普遍倾向于尽可能多申请房贷、少付首付，腾出的资金，则可以投入理财产品获利。

而2021年以来，负债端和资产端的利率开始反转。房贷利率虽持续下调，但仍然守着3%的底线，而在资产端，不仅高收益资产产品销声匿迹，低收益银行理财出现亏损也屡见不鲜，投资回报率已经难以跑赢月供成本。

因此，将低收益资产变现提前还房贷，就成了最优资产配置。

另一部分人全款买房，则主要是基于对经济大环境的预判，而选择尽可能隔绝风险。这部分群体，可以称之为“风险厌恶型买家”。

他们对经济复苏、就业及收入的预期并不乐观，叠加银行对于提前还贷的种种限制，因而不愿冒险增加买房总体支出、承担月供压力。

以深圳为例，据贝壳研究院监测数据，深圳贝壳所有门店签约的二手房中，全款成交占比达到25.3%，同比扩大6.3%个百分点，其中总价200万以内的成交房源占比高达44.7%，低价刚需盘全款付清渐成趋势。

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结语

总体而言，在房价、收入、利率这些底层条件没有发生根本性改变的局面下，拉长还款期限上限并不能从根本上改变需求端格局。

但不管怎样，如果金融借贷的本质是一场跨时间的价值交换，那么拉长时间上限终归是好的，它给予了购房人更多的选择空间。

人们当然可以提前还贷、全款买房，也当然可以40年房贷，每一种选择都要支付代价，适合自己的才是最好的。